Q:不動産の適正な価格とは何でしょうか？

A:不動産の価格には様々な種類があります。１物４価（路線価、公示価格、基準地価格、固定資産税評価額）や価格の種類（正常価格、限定価格、特定価格、特殊価格）それに、積算評価や収益還元法(DCF法、IRR、NPV)や取引事例援用法などがあります。

不動産取引を仲介する宅地建物取引士は、土地を仲介する際には公示価格に寄せて成約するように努めなければならないとされていますが、取引事例に照らし合わせて、田舎では公示価格に遠く及ばないことも多いし、都会では公示価格から遠く離れた高値で成約することも多いです。

マンションであれば直近の成約事例の平均値(中央値や最高頻度)から類似の部屋番号の不動産が5%～10%程度のズレであるなら妥当で、10%～20%程度なら、そこそこ妥当で、30%-40%程度なら、売り手や買い手、貸し手や借り手のタイミングや事情によっては、ギリギリで妥当、特に理由もなく50%以上ズレるとなると努力不足であり不適切に成約したことになります。

マンションで類似の部屋番号でも豪華な設備を後付していたり高価な家具を残置したり、また、転勤などで買い急いだりするなどの事情によっては4割UPでも普通です。逆に、室内設備やドアや窓が破壊されていて、室内では衛生状態が悪く、取引事例での価格よりも多く管理費や修繕費を滞納している状態では、競売で約10割DOWNの最低購入価格1万円でも購入希望者が現れなくても当然であります。「みんなの不動産マーケット」では価格を提案する際には根拠を示してご説明いたします。

成約事例のほとんどが5%-10%程度のブレなので掘り出し物はないと考えたほうが良いかもしれません。