■（売りたい）不動産を売却しようとお考えのお客様の心強いパートナーであるために当社が行っていること

私も住んでいた戸建を売却して引っ越しをした経験や不要となった社宅を売却した経験がありますので、売却を希望する売主様がどのようなお悩みをお持ちかは、良くわかります。自宅にしても投資物件にしても、相場よりも高い値段で速やかに買主に巡り合い現金化しローンの返済なり利益(損失)の確定なりを、行いたい。当社では、差し支えが無ければですが、ご事情をお伺いし、売却が目的にかなっているかどうか、ご希望の金額で市場性があるかどうか、なども含めて相談に乗らせていただきまして、売却のご意志を確認いたします。また、売りたい不動産は、戸建だけに限りません。分譲マンションや収益一棟マンションやアパートそして土地など

売却を成功に導くコツ　ご自分で出来ることは？（買う人のメリットを考えましたか？）

内覧にお越しになる方の心をつかむ物件になっているか、この物件に特別な思い入れのない内覧者がその値段で買いたいと思うか、よく考え、そして、行動したか。

1. 引っ越し＆「売主様、応援プロジェクト」を利用して、キレイなお部屋作り（効果：特大）
2. 引っ越し（効果：中）
3. 引っ越せない場合は、掃除、整理整頓、壊れた設備の修理（効果：小、だけど大切）

自宅の売却が一番安値になるのは「競売」の場合です。競売不動産取扱主任者として競売の落札物件を見てきましたが、室内には同様の特徴があります。それは、掃除はされていなく、整理整頓はなされておらず、設備が壊れていてもそのまま、建物の一部が壊れていてもそのまま。これと真逆の状態が、その不動産が一番高く評価される状態と言えます。

間違えのない売り方、間違えののない買い方をする人は、引っ越し先の物件を急いで衝動買いするのではなく、購入予定の不動産の近くのエリアで賃貸に引っ越して、街の住み心地を確認するというステップを踏み、じっくりと時間をかけて、良し悪しを確かめてから、物件購入へと進みます。もちろん、引っ越し先が、実家の近くや、職場の近くなど、馴染みの場所であるなら、途中に賃貸を挟める必要はないでしょう。

売却を成功に導くコツ　売却のパートナー(不動産会社)は買う人のメリットを考えていますか？

2000年以前は売主も買主も不動産情報へのアクセスが限定的で不動産会社と一般消費者との知識量が絶大でしたが、現在では、不動産ポータルサイトに物件情報は集約され、情報サイトも充実していて、誰でも、豊富な知識を持つことができて、プロ顔負けのテクニックをもつ人まであります。つまり、消費者が不動産業界を良く知るようになり、自分たちにとってメリットがあって、本当に良い不動産会社や営業マンは、どのようなものなのかを、理解するようになりました。

依頼者が「大手のブランドにあぐらをかいて、売主が値下げするまで、動かない担当者よりも、不動産の様々な分野を良く勉強していて、一緒に、魅力的な物件作りに取り組んでくれることや、買主の仲介手数料がディスカウントされていて、不動産を買う側のメリットをもっている不動産会社だと分かったから、仲介をお願いしました。」と、おっしゃってくれるのを聞くと、良く調べているなと思わされます。

戸建を高く売りたいなら

戸建を高く売りたいと思うなら、あなたにできること、いくつかあります。

1. 引っ越し＆「売主様、応援プロジェクト」を利用して、キレイなお部屋作り（効果：特大）
2. 引っ越し（効果：中）
3. 引っ越せない場合は、掃除、整理整頓、壊れた設備の修理（効果：小、だけど大切）
4. 測量、外壁塗装、屋根葺き替え、エクステリアの改善、町内活動による地区美化運動（効果：大）

ご自分で出来て、コストがかからず、内覧者の印象を良くすることができる作業の代表格「草むしり」はお勧めです。

草むしりの後は、草が生えないような処理をしておくことがお勧めです。(農薬を使う際にはご注意を。)

こちらの木造住宅の屋根は築後17年経過するも一度も屋根のメンテンナンスを実施していませんでした。屋根は主要構造部で雨水の侵入を防ぐ部分として瑕疵担保責任期間に雨漏りがあったら対応を迫られます。築40年前後の木造住宅の屋根や外壁の修繕でバリューアップは難しいですが、20年前後であれば、修繕でのバリューアップが期待できます。買主に値切られる材料を残さない、また、瑕疵担保責任のリスクを軽減できるので、屋根の状態を確認しておくことをお勧めします。

分譲マンションを高く売りたいなら

分譲マンションを高く売りたいと思うなら、あなたにできること、いくつかあります。

1. 引っ越し＆「売主様、応援プロジェクト」を利用して、キレイなお部屋作り（効果：特大）
2. 引っ越し（効果：中）
3. 引っ越せない場合は、掃除、整理整頓、壊れた設備の修理（効果：小、だけど大切）
4. 努力家なら、マンション管理に取り組む（効果：大）

誰もがやりたがらないマンションの理事ですが、理事になれるのなら、チャンスが到来です。区分所有法では、「区分所有者は全員で、規約を定め、管理者(理事長)を置き、集会を開くことができる」としているのですから、理事や理事長になったのなら、マンション管理の本を２～３冊を読んで、いままでの管理を改革していけばいいのです。美築を保つマンションは高値で売れ続けていると心得ましょう。マンションの管理をするのは、マンション管理会社でなくて、区分所有者である「あなた」です。あなたが、あなたの希望通りに管理してくれるように、マンション管理会社に促せばよいのです。できないと断られるのであれば、できると申し出ている他のマンション管理会社と契約すればよいのです。

• マンションの修繕費を1㎡あたり200円～250円にする。
• 15年以上やれていないなら大規模修繕工事を実施する。
• 共用部分の定期清掃を定期的に行う。
• 共用部分の管理(管理員業務)をしっかり行う。

これらが、きっちり出来ているマンションは、価値を保ちやすく、高値で売れ続けるのです。管理に自信のあるマンションは、ホームページを持ち、修繕計画や積立金の状況を一般公開をしています。パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワーなどの管理を目標に取り組まれると良いでしょう。

当社での買取にも対応します。

「一般市場で広告せずに、業者買取で素早く現金化したい、そして、売った後も、瑕疵担保責任を追及されず、手切れよくしたい。」というお客様の声にもお答えします。詳細は、「買い取ってもらいたい」にて。

売った後のこと、ちゃんと考えていますか？税金を面倒がるあなたは必ず損します。

不動産を買う時には、「税金はいくら？」「管理費や修繕費は？」「ローン返済は？」などを、良く考えて購入される方が多いように思えます。さらには「いつ売るか」や「どういう時に売るか」までを考えて購入するのが望ましいのですが、売却しようと思い立つまで、あるいは、思い立った後でさえも、うっかりと売却時の税金について考えていなかったなんていう人も。売却後に、思いもよらない出費になってしまうということがないように注意をするところから、売却活動が始まると考えてみましょう。ここでは、一般的な説明を行いますので、個別具体的な内容は必要に応じて税理士にご相談されることをお勧めします。

まず、不動産を売却すると、譲渡益もしくは譲渡損が発生します。譲渡益が発生する場合、譲渡損が発生する場合、それぞれに応じた、税制があります。

• 譲渡所得は「収入金額－(取得費+譲渡費用)＝譲渡所得」の式で計算します。
• 短期譲渡所得(譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年以下)の税率は39%(復興特別所得税込39.630%)
• 長期譲渡所得(譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年超え)の税率は20%(復興特別所得税込20.315%)

自宅を売却して譲渡益が出る場合は居住用財産の譲渡の特例で税額を減らせます。

大きく、３つの優遇措置が用意されています。①居住用財産の3000万円の特別控除、②居住用財産の軽減税率の軽減税率の特例、③特定居住用財産の買換えの特例

1. 居住用財産の3000万円の特別控除
• 居住用財産の所有期間が短期でも長期でも確定申告をして譲渡益から3000万円を特別に控除し課税譲渡所得とできる。
• (つまり、例えば、自宅の所有期間が5年以下でも5年越えでも確定申告して買値4000万円で売値7000万円なら譲渡益3000万円を全額控除でき課税譲渡所得を0円とできる。)
• 共有名義なら各名義人が適用可能で、さらに、居住用財産の軽減税率の軽減税率の特例と併用できる。
• (つまり、夫婦名義なら譲渡益6000万円を控除した後の譲渡益6000万円以下の部分は14%の6000万円超えの部分には20%の軽減税率が適用される。)
• (上記の例なら、譲渡益が9000万の場合、2つの特例を受ければ、税額は(9000万－3000万)×14%＝840万円、適用を受けなければ、短期なら9000万×39.63%＝35,667,000円、その差額は27,267,000円も！)
2. 居住用財産の軽減税率の軽減税率の特例
• 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年越えの居住用財産を譲渡した場合、譲渡益6000万円以下の部分は14%の6000万円超えの部分には20%の軽減税率が適用される。
• (つまり、譲渡収入が3億円で、取得費17,000万円、譲渡費用500万円、特別控除3000万円、譲渡益9500万円なら、9500万円の内の6000万円の部分の税率は14%で、残りの3500万円の部分の税率は20%となります。)
3. 特定居住用財産の買換えの特例
• 譲渡した年の1月1日時点の所有期間が10年越えの居住用財産を譲渡した場合、50㎡以上の居住用財産に買い替えた場合、譲渡益を全額繰り延べできる。

これを知らずにうっかり確定申告を忘れて特別控除を受けられないとなったら、人生に重大なインパクトを与えてしまうでしょう。相続で取得した自宅の売却の場合には取得原価が不明のことが多く、通常の長期譲渡所得では譲渡収入が多くなってしまい、同等水準の家屋への引っ越しができなくなってしまうので、特別に設けられた優遇制度です。要件を満たしているのであれば、活用することで、あなたに不動産を譲ったご先祖様にも喜んでもらえるのではないでしょうか？

自宅を売却して譲渡損が出る場合は、譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例が受けられます。

大きく、２つの優遇措置が用意されています。①居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例、②居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例

1. 居住用財産を買い換えた場合の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 長期譲渡で譲渡損が発生した場合、10年以上の住宅ローンで50㎡以上の居住用財産に買い替えた場合、合計所得金額3000万以下など一定要件を満たせば、他の所得と損益通算でき、翌年以降も3年間にわたり繰越控除ができる。
2. 居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例
• 住宅ローンのある居住用財産を長期譲渡で譲渡し損失が発生した場合、合計所得金額3000万以下など一定要件を満たせば、他の所得と損益通算でき、翌年以降も3年間にわたり繰越控除ができる。

ご自身で購入された自宅をご自身が売却する場合には、通常は、損失が発生しますから、これらの特例を活用したいですね。また、相続で取得した不動産でも、バブル期に購入した自宅の売却で損が出る場合には、是非とも活用したいです。